こんにちは、youkoです。
わたしは都内で働くアラサー会社員です。
2024年4月に単身で都内にマンションを購入しました。
「住宅ローンは35歳までに組んだ方がいい」くらいの知識しかなかったわたしですが、周囲にマイホーム購入者が増えたことからそろそろ重い腰をあげようと、2023年12月からがっつり調べだし、4か月後に購入となりました。
購入まではもちろんプロに頼って進めていくわけですが、そのなかで「知らないと困る知識」がたくさんあることを知りました。
女性も通常の選択肢として単身でマンションを購入できる時代、検討中の方の参考になればと思い、体験を踏まえて備忘録とさせていただきます。
この記事で気づけるPOINT
- ちょっと無理するとアパート1棟が買えて、不労所得が得られる
- 自分も住みながら家賃収入が得られる方法がある！
- 中古マンションはリフォームよりもリノベーションが安心
マイホームにもいろんな種類があるの？
わたしは10年以上賃貸に住んでいますが、家賃支払い額を計算すると大きな金額です。
単純に月10万円としてもすでに合計1,200万円ほど払っているわけです。
このまま払い続けるのももったいないとぼんやり思っていました。
とは思いつつ動いてなかった中、わたしのマイホーム購入のきっかけは友人が家を購入したことでした。
その夫婦が揃いも揃ってマネーリテラシーの高いカップルでして、賃貸併用住宅を建てました。(のちに知りました笑)
世間でいうサラリーマン大家さんに挑戦、という形です。
アパート経営と言えば、「不労所得」の代名詞。
わたしも大変興味が沸き、「投資用物件」も含めてどんな家を購入するのか？検討することにしました。
この時の条件は「今住んでいる賃貸と同じ条件かつ、もう少し広くしたい」でした。
物件探しの最初の最低条件はこちらでした。
- 駅徒歩5～7分以内
- 会社まで30分~40分以内
- ペット可
- 30㎡以上
「マンション一棟」なのか「アパート一棟」なのか
そこでまず自分が手に届く範囲はどこかを知るために、マンションとアパートの違いを調べました。
諸説ありますが、下記のような違いで価格差が生まれるようです。
- マンションはコンクリートなど作りがしっかりしていて3階以上あるものが多く、アパートより高い。
- アパートは木造や軽量鉄骨造の2～3階建てが多く、マンションより安い。
実際にマンション一棟とアパート一棟を調べると、アパートのほうが断然に安い物件が多いです。
なるほど、購入するとすればアパートなのであろう、と思いました。
「アパート一棟」を購入すれば不労所得ゲット？
アパート一棟・・・そんなに大きいアパートじゃなくてもいいな、と2階建ての4部屋アパートを調べてみました。
高い！
都内であることで土地代が高いのも当然ありますし、単身で4世帯ほどが住む大きな物件を購入するということになります。
また、入居してもらうためには駅近だったり、築浅だったり、メリットがないといけないわけです。
しかも自分も住みます。必然的に自分が住みたいところになるわけです。
そうして絞るとだいたい5,000万円以上の物件になるため、ローンで最低5,000万円借りることになりそうです。
ローンは大体がMAX35年間で借りることが出来るので、1カ月の支払いは下記のように計算できます。
5,000万円÷35年＝142万円(1年間)
142万円÷12ヵ月＝11.8万円
ローンは大きいものだと年収の10倍まで出るといいますが・・
借りたとして、返せなくはなさそうな金額です。
しかも、4世帯から家賃を請求できるので、仮に7万円として、
7万円×4世帯＝28万円が月収として入ってきます。
月収28万円-ローン11.8万円＝16.2万円
16.2万円の不労所得！が得られるわけです。
ただ、4部屋を管理する大家さん。
私一人で・・・と考えると、知識のない私でも下記のようなリスクが挙げられました。
- 「入退去手続」「家賃の払い方」「隣人トラブル」「ゴミ出し」・・・自分一人で管理人すると、本職ままならなそう。
- それを一括で専門業者に依頼するとして、その費用がさらにかかりそう。
- そもそも、入居者がいない時期がつづいたら、ローンを収入無しで払い続ける期間が発生する。
でも、利益が出てる以上おいしい話！であることには変わりありませんね。
ただし投資用物件に自分は住めない
ここまで読んだうえでゴメンナサイ。
実は購入したアパートに自分は住めません。
もうこれは仕組み上そうなのであきらめるしかないのですが、住宅ローンはあくまで「自分が住む居住用」に使えるローンです。
マンションやアパートを1棟購入する場合、不動産投資ローン(主にアパートローンと呼ばれる)を組むことになります。
そうなると、「居住用」ではなく「投資用」としてお金を借りることになり、自分が居住するのはNGになるわけです。
ということは、自分は引き続き賃貸を借りる必要があるため、月々の支払いが単純計算倍額になるわけです。
アパートローン月11万円＋自分が住む賃貸の家賃10万円＝ 21万円
月の支払金額が21万円となります。
いくら4部屋から家賃が見込めるとはいえ、空室になった瞬間、月21万円の支払いです。
これは大きなリスクです。
なるほど、だからなかなか手が出せないのだなあと納得しました。
自分も住めるアパート「賃貸併用住宅」が魅力的
とはいえ魅力的な不労所得・・なんとかならないだろうか。
引き続き調べていると「賃貸併用住宅」という言葉が出てきました。
なんとこちら、アパートなのに自分も住める物件なのです。
賃貸併用住宅は、自分の居住スペースが51%以上であれば住宅ローンが使用できるという、住宅ローンの仕組みを利用することで実現できます。
たとえば2部屋のアパートにして、1部屋は自分が住むとします。
自分の部屋は入居者より広げ全体の51%以上にすれば、居住用として認められ、住宅ローンが借りられるというわけです。
広い部屋にも住めて最高！
しかし、大きいアパートにするほど、自分の住むスペースも広くしなければなりません。
4部屋にすると2部屋分は自分の部屋にすることになり、単身だとしたら無駄に広くなっていきます。
そのため現実的には2～4部屋アパートの面積の半分を自室にすることを検討することになります。
家賃は1部屋分だけだけど、管理するのはお隣に住む人だけ！なんとかなりそう・・・！
ということで当時調べた際、賃貸併用住宅は最低8,000万円だったので、
8000万円÷35年ローン＝228万円(年間)
228万円÷12＝19万円
月の支払金額19万円となります。
貸し出す部屋の家賃を10万円とすると、差し引き月9万円の支払いとなりますが、9万円で住めるのであれば賃貸と変わらずお得に住むことが出来ます。
とはいえアパート経営と比較すると、1部屋しかないので利益が出ない期間が続きます。
35年間の家賃収入を計算すると下記のようになります。
家賃10万円×12か月＝年間120万円
年間120万円×35年間＝4,200万円
35年後に、購入金額8,000万円-家賃収入4,200万円=自己資金3800万円で自宅が購入できたね、となり、
完済後に完全に自分の家になったことで、36年目から不労所得が入ってくるといわけです。
でもちょうど仕事を辞めるころからお金が入ってきて、なんだかのんびりお金を生み出せるのが魅力的です。
ということでアパート1棟よりも「賃貸併用住宅」がとても気になっていたわたし。
しかし
実は賃貸併用住宅は世間に出まわりにくいため、希望する立地で探すことが難しいです。
気長に探す余裕がなければいけません。
また、アパートと同じで空室になったとき、月19万円支払うことになるリスクもあります。
そのほか、8,000万円もそもそも借りれるのか、中古で買ったとしてリフォームもせず住むのかなど、やっぱりいろんな問題があります。
でもそこがクリアできれば、賃貸併用住宅がよいな・・と思っていました。
戸建てなのかマンションなのか
投資や不労所得として賃貸併用住宅は気になるものの、手に届く条件のいい物件が出るまで気長に見ていくしかありません。
でも、思い立ったからには早めに購入したい。
並行して現実的な物件も検討しなければなりません。
マイホームは多くの人が、「一戸建て」か「マンション」に住むという選択肢です。
特にこだわりもなかったので、マンションと比較するために戸建てについても調べてみました。
まっさらな土地を買い、住宅を建築する
いわゆる「注文住宅」です。
自分で土地を用意して、好きな間取りで自分だけの家が作れます。
当時、土地を買うのに3,000～4,000万円、建築費用に3,000～4,000万円ほどでした。
合計6,000～8,000万円の住宅ローンの場合、月14万～20万の支払いとなります。
賃貸併用住宅のように家賃収入はありませんので、毎月大きな金額を支払うことになります。
さらに、都内には駅近の安い土地なんてほとんどありません。いいところにはもう何かが建っているからです・・・。
住宅がすでに建ってる土地を買う(新築・中古)
いわゆる「建売住宅」です。
土地もセットなので、探す手間が省けます。
当時条件の合いそうな新築は4,000万円ほどでしたので、住宅ローンは月9万の支払いです。
中古であれば築年数や広さによって一気に金額が下がり、2,000万～購入が可能です。
ただし、単身には広すぎる物件が多いです。業者やどこかの家族が建てているので、だれかが住みやすい間取りになってます。
ちょうどいいものを見つけるのがとても難しいです。
「中古で買って新しく建てれば・・！」と思いますが、解体費用もかかりますし、実は場所によっては再建築不可でリフォームしかできなかったり、リフォームできても外観が変えられなかったり、外観も自分の持ち物なのでメンテナンス費用が多くかかったり、考えることが多くややこしいです。
そこまで戸建てに固執していなかったので、必然的に「マンション購入」で進みました。
新築マンションなのか中古マンションなのか
こうしてついにマンションにたどり着きました。
マンションといえば、タワーマンションなどの新築分譲マンション。
冒頭で投資用の話をしましたが、投資用に新たにマンションを建てた人や業者が、さらに人々に部屋を貸したり、マンション1室分の土地を売るという構図です。
新築には魅力を感じますが、肝心の物件が少ない・・・。
土地の話でもしましたが、都内には駅近の土地なんてほとんどありません。いいところにはもう何かが建っているからです。
必然的に、駅から遠かったり、希望の駅ではない場所になります。
古いマンションが建て替わって新築マンションで売り出しもあるでしょ！と思いますが、実はマンションてほとんど建て替わってません。2023年3月時点で、今まで建て替わったマンションは282件です。それくらい長生きなのです。(100年は持つといわれています)
マンションの建替えの実績は累計で282件、約23,000戸（2023年３月時点）。
国土交通省による、地方公共団体等向けの調査をもとに国土交通省が集計
そうなると新築マンションも条件のいい候補が少なく、条件がいいから高い。
逆に、中古マンションはいい立地のものが多く、条件から探して最も候補が多くなりました。
そして見つかる、「中古マンション(リフォーム済)」「中古マンション(築浅)」。
築浅は言わずもがな外観も内観もキレイですし、リフォーム済は築年数が経っていることも多く外観は古いですが、内観は新築と同様にキレイでした。
当時、築浅・リフォーム済中古マンションで条件にあてはまる物件は大体4,000~5,000万円でした。
5,000万円÷35年＝142万円
142万円÷12か月＝月11.8万円の支払い
戸建てと比較しても、支払いを安く抑えることができます。
立地が良く綺麗な部屋に住めるということから、中古マンション購入で検討を進めることになりました。
中古マンション、リフォームなのか、スケルトンリノベーションなのか
中古マンションは前述したとおり立地の良い物件が多いです。
当時、リフォーム済であれば条件に合う物件は大体4,000~5,000万円でしたが、
立地はいいけど内観が古いな・・という中古マンションが2,000~3,000万円でした。
そこで戸建ての時同様「安い物件を購入してリフォームするのもアリなのでは？」と思い、リフォームについても調べる中で、「リノベーション」という言葉に出会います。
リフォーム、リノベーション、聞いたことはありましたが違いや詳細は知りませんでした。
リフォームとは
リフォームはものによりますが、内観の一部を交換してきれいにしたりすることが多いです。
トイレ、フローリングなど・・・外して、取り付けるという工事になります。
もちろん全部の設備をリフォームで交換することもできますが、主にピンポイントで必要な時に行うことが多いです。
住みながら施工してもらうことができ、手軽なのもメリットです。
リノベーションとは
リノベーションは、見えない部分にも手を加えることが多いです。
たとえばトイレを交換する際に「ついでにトイレの位置(間取り)も変えたい」となったとします。
位置を変えるということは普段見えていない配管の位置も変更することになります。
そうなると、床や壁をはがして、配管をむき出しにして工事を行う必要があります。
素人で点検もできない場所ですので、その時に欠陥が見つかったり、古さが気になれば、交換もできますね。
影響範囲の広い工事になることが多く、もはや建築です。住みながら施工してもらうのは難しそうです。
ということで、リフォームは表面、リノベーションは裏面＆表面というイメージでしょうか。
・・・となると、リノベーションは、大きな解体も併せて行うことを指すので、部屋を一気に大規模に改修工事することが多いです。
そういった丸っと変更する施工を「スケルトンリノベーション」と呼ぶそうです。(部屋をスケスケにして全部入れ替えるからですね)
中古マンションのスケルトンリノベーションがよい
つまり、古いマンションをリノベーションすることで、基礎的な部分もキレイに刷新して住み始めることが出来るのです。
リフォームとリノベーションの違いを知ってしまうと、中古マンションは20~30年経っていることも多く、長く住むには表面的なリフォームは何となく不安ですよね。
中古マンション(リフォーム済)の見た目は魅力的でしたが、リフォームということは内装だけで、基礎部分はチェックされていない可能性が高いです。
また、誰かが作った間取り。自分が住みやすい間取りにはなっていません。
対して、中古マンションをスケルトンリノベーションするということは、
自分の住みやすいように間取りを変更し、キッチンやトイレなどの設備、クロスやフローリングも自分で決めて導入するため、注文住宅のような家に住むことが出来るのです。
もちろん、大規模なので費用もかかります。
調べたところ、だいたい1,000～1,500万円ほどかかるのがスケルトンリノベーション。
2,000~3,000万円の中古マンションにリノベーションを施せば、中古マンション(リフォーム済)と金額が変わりません。
ということで、マンションは中古マンション(スケルトンリノベーション)を検討することにしました。
結論：賃貸併用住宅を検討しつつ、中古マンションを探す。
これがイチから自力で調べ、行きついた結果です。
結果的には中古マンションをリノベーションすることに決定しました。
投資用含め、そもそもの話の大部分を知らなかったので、当時ほんとうに誰かに教えてほしかったです。(笑)
つぎは中古マンションの選び方を書けたらいいなと思っています。
